SÃO PAULO – Estreante no mercado de fundos imobiliários, a Navi Capital ingressou ao fim de abril no segmento com o lançamento do fundo de fundos Navi Imobiliário Total Return (NAVT11).
Com um mandato flexível, que permite a alocação não só em cotas de outros FIIs, mas também diretamente no mercado de crédito e em outros ativos com foco no setor imobiliário, o fundo levantou cerca de R$ 100 milhões em sua oferta pública na B3 (de um total inicial de até R$ 144,3 milhões) e conta com aproximadamente 2,2 mil cotistas.
Para uma asset que tem hoje aproximadamente R$ 9 bilhões em ativos e foco majoritário em ações, não é de se estranhar que os dois sócios e gestores à frente do fundo sejam originalmente do universo acionário.
Gestor e diretor responsável por novos negócios da Navi, Gustavo Ribas foi executivo do grupo 3G por sete anos, onde chegou a atuar como head global de real estate, e analista de renda variável na Itaú Asset. Ele iniciou a carreira no banco BBM.
O gestor Luis Stacchini, por sua vez, foi analista da área de ações do Credit Suisse de 2012 a 2020, tendo sido o analista responsável pela cobertura do setor imobiliário desde 2018.
Com essa bagagem no currículo, os gestores pretendem agregar uma gestão ativa no dia a dia do fundo, adicionando a experiência do mundo de ações ao mercado imobiliário, especialmente em uma carteira que se vale de um bom garimpo para entregar resultado a investidores. “Buscamos um mix de bons fundamentos com valuation”, resumiu Ribas, em conversa com o InfoMoney.
Para facilitar o processo de tomada de decisões, a Navi se apoia em um time de ciência de dados, que ajuda no acompanhamento de cerca de cem projetos em andamento, com acesso rápido a informações como preço, vacância, mapeamento de cada ativo e distância para centros consumidores, acompanhamento das principais métricas de valuation, entre outros dados considerados relevantes para o dia a dia.
“Acreditamos que estamos trazendo para o nosso fundo um pouco mais de tecnologia e análise fundamentalista”, diz Stacchini.
As preferências do FOF
E quais têm sido as escolhas do NAVT11, que entrou no mercado em um momento de fundos como de shoppings e escritórios ainda bastante pressionados pelas medidas decorrentes da pandemia?
Dentro do portfólio, que pretende manter entre 15 e 20 papéis, a maior fatia está em fundos de crédito, logística e varejo (também chamado de renda urbana), por meio de contratos de locação atípicos (nos quais, em caso de quebra de contrato, a multa paga tende a recair sobre o prazo completo do acordado), com cerca de 80% do total. Há pouca participação de shoppings e escritórios na carteira e um caixa abaixo dos 5%.
Ao fim de abril, os cinco fundos com maior peso no FOF eram Succespar Varejo (SPVJ11) – não negociado na B3 –, CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), Guardian Logística (GALG11), Loft II (LFTT11) e LOG CP Inter (LGCP11). Juntos, eles detêm 44,5% da carteira, segundo informações recém-divulgadas pela Navi em seu relatório mensal.
“Sabemos que são contratos de longuíssimo prazo, com inquilinos de alta qualidade em que você vai ter ao longo da vida do contrato apreciação de inflação, e que pagam hoje dividendos relativamente altos”, assinala Stacchini.
Menos conhecido do público de varejo por não estar na Bolsa, o SPVJ11 chamou a atenção dos gestores por ter um contrato atípico de 20 anos com a rede atacadista Assaí. No caso do GALG11, a Navi comprou as cotas desde o início também de olho em contratos atípicos, com inquilinos do porte de Souza Cruz e BRF. “É um perfil mais logístico, em que a alavancagem eleva o dividendo”, diz Stacchini.
O fundo de recebíveis da CSHG, por sua vez, está na carteira em meio ao valor de mercado próximo do patrimonial e diante do potencial para aumentar a distribuição de dividendos com a indexação de parte da carteira ao CDI, em um momento de alta dos juros pelo Banco Central.
“Os dividendos dos próximos dois meses vão ser muito altos e esse é um dos poucos fundos [de recebíveis] que não tinham subido tanto”, observa Ribas.
Os fundos de “tijolo” deixam os gestores mais apreensivos, com pouca confiança pelo menos no curto prazo, o que explica terem um peso menor do que o da carteira teórica do Ifix. Os riscos referentes a revisionais de contratos de aluguel têm sido monitorados de perto pela equipe da Navi. “Em nossa visão, na média, os aluguéis vão cair”, assinala Stacchini, ao que Ribas complementa: “A mudança para o home office é estrutural.”
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Diferentemente de alguns pares da indústria, eles esperam um longo ciclo para a retomada do mercado imobiliário, com uma recuperação especialmente difícil para fundos de shopping de pior qualidade.
Em relação à exposição a crédito, a avaliação dos gestores é de que, com o recuo da inflação e a elevação do CDI, o risco de perda do principal será minimizado e que há oportunidade para ganhos de capital.
“Fundos do tipo ‘high grade‘ [maior qualidade e menor risco] estão pagando CDI mais 3% ou 4%. As coisas vão começar a evoluir, e parece bem provável que, conforme o CDI for andando, a distribuição desses fundos vai subir, e de maneira recorrente e condizente com a valorização das cotas”, diz Stacchini.
Começo em julho de 2020
Criada em 2018, a Navi Capital nasceu como gestora de ações e, em 2020, passou a atuar em crédito. O ingresso no mercado imobiliário foi facilitado pela expertise da gestora, diz Ribas, que conta ter alocado o total captado no novo fundo imobiliário em duas semanas.
Embora tenha iniciado as negociações em Bolsa no dia 26 de abril, o fundo da Navi foi criado em julho de 2020, a partir de um capital inicial (“seed money”) proprietário, que se aproximava de R$ 6 milhões antes da listagem.
Desde então, a gestora reportou retorno absoluto de 20% do FOF, ante um avanço da ordem de 5% do Ifix.
A estratégia do novo fundo está dividida entre o foco em ganho de capital (com maior concentração em fundos de tijolo), com 40% do total, renda e ganho, com 31%, e renda, com 25%. Só 3% estavam em caixa ao fim de abril. O retorno com dividendos da carteira gira em torno de 8% ao ano.
O Navi Imobiliário Total Return tem taxa de administração de 1% ao ano e taxa de performance de 20% sobre o que exceder IPCA+ yield IMA-B 5+, cobrada semestralmente.
